아파트 매매 e-Form으로 셀프등기하기

부동산 거래는 다른 물건 구입과는 달리 물건 값만 지불하면 내 것이 되는 것이 아니라 세금도 내야하고, 중개업자에게 수수료도 주어야 하고, 아파트 관리소에 소소한 비용도 지불해야 합니다. 그렇지만 이런것보다도 중요한 것이 법적으로 "내 것"이라는 등록이 필요한데 법원에 "소유권 이전 등기"를 하는 것으로 최종적으로 내것이 됩니다. 많은 분들은 매매 시점에 수수료와 함께 위임장을 법무사에게 써주고 대신 등기를 맡기지만 필요한 서류만 확보하고 간단한 절차만 밟으면 개인이 직접 할 수 있고 30~40만원의 수수료도 아낄 수 있습니다.

■ 매도인에게 받을 서류 준비

매도인으로부터 잔금일에 받을 서류를 미리 확인해두어야 합니다. 계약일에 확인해 두면 되고 중도금이 있다면 중도금을 치를때 꼭 확인해 두어야 합니다.

• 매도용 인감증명서 : 매수인 정보가 기입된 매도용 인감증명서 이므로 매수인의 정확한 주소를 알려줍니다.

• 주민등록초본 : 부동산등기 상의 소유자 주소와 현주소가 다르면 주소 변경 이력이 포함된 초본을 부탁.

• 등기필증 : 집문서를 의미하고 최근 등기필증에는 앞에 보안스티커가 붙어 있습니다.

• 매도인 인감도장 : 잔금일에 위임장에 찍을 도장입니다.

■ 매수인 서류 준비

주민등록등본 1통을 떼어 놓고 잔금일에 매도인의 인감을 찍을 위임장을 준비하면 되는데  다음 단계인 e-Form 기본 작성 및 위임장 출력 단계에서 준비할 수 있으므로 등본만 떼어 놓으면 됩니다.

■ e-Form 기본 작성 및 위임장 출력

인터넷 등기소에서 e-Form을 작성 및 인쇄해서 등기소가면 좋겠지만 잔금일 이전에 확보하기 어려운 정보들이 있어서 잔금일 이전에 e-Form 작성 마무리는 어려운 것이 사실입니다. 잔금일 이후에 여유를 가지고 등기하거나 아니면 필자처럼 처음에는 기본 내용만 1차로 작성해서 위임장을 인쇄하고 잔금일에 실제 e-Form을 완성하는 방법입니다. 

http://www.iros.go.kr

위의 링크를 통해서 인터넷 등기소에 접속합니다. 회원 가입을 하면 등기 신청 양식을 임시 저장하면서 시간 날 때마다 작성할 수 있으므로 편리합니다. 주의할 점은 2016년 11월 18일부터 인터넷 등기소가 윈도우 XP이하의 컴퓨터에서는 사용할 수 없으므로 미리 이것을 감안하시고 사용이 가능한 컴퓨터에서 처리하시면 됩니다.

로그인후 첫 화면의 바로가기 아이콘을 통해서 부동산등기>e-form신청을 선택합니다.

첫번째는 "등기 유형 및 부동산 정보 입력"입니다. 3가지를 차례대로 선택합니다.

• 신청등기유형 :
  단순 아파트 매매이므로 [전체유형 검색] 버튼을 눌러 창이 나오면 "소유권이전"을 선택합니다.

• 관할등기소 :
  [관할등기소 검색] 버튼을 눌러서 해당 부동산의 관할 등기소를 선택합니다. 이름으로 검색해서 한건만 있으면 해당 등기소가 자동입력됩니다.

• 부동산표시 :
  대상 부동산을 선택하는 과정으로 상단의 [부동산입력] 버튼을 눌러 검색창을 띄웁니다. 지번으로 검색할 수도 있고 도로명으로도 검색할 수 있는데 원하는 방식을 선택하고 부동산구분은 아파트이므로 "집합건물"을 선택합니다. 나머지 필요한 내용을 입력하고 [입력]버튼을 눌러 주소가 정확하면 하단에 해당 주소가 추가되고 비슷한 후보가 여러개면 대상 목록에서 해당 부동산을 선택할 수 있습니다. 대상 부동산을 찾았으면 맨앞의 "선택"을 체크하고 [확인]버튼을 누르면 됩니다. 

선입력이 모두 끝났으면 하단의 "최초작성후 3개월이 경과한 신청정보는 자동으로 삭제됩니다."를 체크하고 [저장후 다음] 버튼을 클릭하여 다음 단계로 진행합니다.

두번째 단계는 "등기할 사항 입력" 단계로 계약서를 꺼내어 놓고 실수하지 않고 정확한 정보를 입력하도록 합니다. 상세한 설명은 아래와 같습니다.

• 등기원인연월일 :
  계약일을 우측 아이콘을 선택해서 달력으로 선택하거나 숫자 8자리만 YYYYMMDD형태로 입력합니다.

• 등기원인 : 
  단순 매매이므로 "매매" 기본 상태로 진행합니다.

• 잔금납부일 :
  계약서상의 잔금일을 우측 아이콘을 선택해서 달력으로 선택하거나 숫자 8자리만 입력

• 이전해야할 등기/등기의무자 입력 :
  매도인의 정보를 입력합니다. 
  

  

  버튼을 눌러 위와 같은 창이 나오면 상단의 부동산 목록에서 해당 부동산 앞의 라디오 버튼을 클릭합니다. 동그란 버튼을 클릭하면 하단의 입력창에 기본 정보를 입력해 주지만 일부만 입력하므로 성명과 주민번호를 계약서를 보고 정확하게 입력합니다. 이전할 지분은 현재 지분 그대로 입력합니다. 입력이 끝났으면 [입력]버튼을 누릅니다. [입력]버튼을 누르면 하단에 매도인 목록이 나오는데 앞의 선택 체크를 하고 [확인]을 누르면 됩니다.
  

• 등기권리자 :
  매수인의 정보를 입력합니다. 내국인-성명-주민번호-주소(주민등록등본 상의 주소)를 [입력]하고 매수인 목록에서 앞의 선택 체크를 하고 [저장]을 누르면 됩니다.

• 거래가액 입력 :
  

  

  대상 부동산은 첫단계에서 부동산입력 방식과 동일한 방식으로 [입력]할 수 있지만 앞단계를 정상적으로 진행했다면 목록에 자동적으로 나오므로 목록에서 앞의 체크를 선택하여 거래신고일련번호와 거래가액을 입력합니다. 물론 일련번호는 신고필증에 있는 것을 입력하면 되지만 e-Form을 미리 작성하는 경우 부동산중개인에게 미리 받아서 입력하면 됩니다.(통상 중개인은 잔금일 몇일전에 신고하므로 그때에 맞추어서 물어보면 됩니다) 잔금일에 부동산에서 신고필증을 받는다면 e-Form 기본 작성 단계에서는 경고창이 뜨기는 하지만 생략해도 됩니다.
   

세번째 단계는 입력할 정보가 제일 복잡하고 많은 단계로 "e-Form 기본 작성 및 위임장 출력" 단계에서는 예상 금액과 기본 내용 작성을 위주로 진행하고 최종 e-Form 작성 단계에서는 실제 납부한 영수증과 등기필증(집문서)를 보면서 정확하게 입력합니다.

• 시가표준액 및 국민주택채권매입 금액 :
  

  

  이 정보는 실제 은행에서 채권을 매입/매입 할인 하지 않으면 채권발행번호를 작성할 수 없으므로 "기본 작성" 단계에서는 생략하고 최종 작성 단계에서는 은행에서 받은 영수증을 보면서 정확하게 입력합니다. 채권 매입액 계산을 위해서는 시가표준액을 조회해야 하는데 다음의 사이트에서 진행 할 수 있습니다.
  http://www.realtyprice.kr/
  

  
  아파트이므로 "공동주택 공시가격"을 선택합니다.

  
  주소지를 단계로 밟아서 단지-동-호수를 찾고 [열람하기] 버튼을 클릭합니다.

  

  공시가격이 조회되면 하단의 [열람가격출력] 버튼을 눌러 인쇄해서 은행에서 "국민주택채권 매입신청서"를 작성할 때 사용합니다. 가장 최근의 가격을 사용합니다. 채권 매입 금액은 조회한 공시가격을 가지고 아래의 사이트에서 확인할 수 있습니다.
  http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp
  

  

  매입용도(아파트 소유권 이전)와 지역, 시가표준액을 입력하고 [매입금액조회]를 누르면 채권매입금액과 계산 근거를 확인할 수 있습니다. 단, 채권은 만원단위 이상이어야 하기 때문에 천단위에서 올림합니다. 위의 예시에서는 798,000이므로 매입금액은 800,000입니다. 통상 이 금액만큼의 채권을 구입하지는 않고 구입했다가 은행에 되팔아(할인) 그 차액 만큼만 은행에 지급합니다. 은행에 지불하는 할인액은 매입금액의 4.6% 내외입니다.
  

• 등록면허세(취득세)입력 :
  취득금액을 기준으로 납부하는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세로 아파트 크기, 지역, 금액에 따라 달라지므로 요율을 확인할 필요가 있습니다. 통상 포탈에서 제시하는 금액이 틀리지 않습니다. 상세한 계산은 아래의 사이트를 참조해 보세요.
  http://portal.r114.co.kr/std/solution/acquisition_tax/04.asp?only=321&m_=4&g_=3
  

  
  지역과 아파트, 공급면적을 정확히 확인하고 구입가격을 입력하고 [계산하기]를 클릭합니다.

  

• 등기수수료 :
  e-Form 기본 수수료로 그대로 둡니다.

• 첨부서면 :
  [첨부서면정보 입력] 버튼을 눌러 다음과 같이 입력합니다. 주민등록정보가 2통임에 주의합니다.
  

  

  목록에 없는 것은 하단의 서면 추가로 등록할 수 있습니다.

• 등기필정보입력 :
  이 정보는 등기필증을 받아야 하므로 "기본 작성" 단계에서는 생략 합니다.

위의 모든 입력이 끝나면 [확인 및 저장]을 눌러 완료합니다. 일단 "확인"한 신청서를 재수정 할 수 있지만 수정후에 다시 확인 및 저장해서 새로 출력한것으로 신청해야 합니다. 작성이 끝나면 위임장을 출력할 수 있습니다.

위임장 출력하기를 선택하여 매도인을 선택하고 "위임인"으로 체크한 다음 [입력]을 누릅니다. 매수인을 선택하고 "대리인"으로 체크한 다음 [입력]을 눌러서 대리인과 위임인이 모두 나온 상태면 하단의 [작성완료] 버튼을 눌러 출력할 수 있습니다.

■ 등기수수료 전자납부

인터넷 등기소 홈페이지에서 전자납부를 선택합니다.

앞서 작성한 e-Form의 관할 등기소를 선택하고 아파트 소유권이전시 e-Form 기본 수수료를 납부금액에 입력하여 [저장후 결제]하고 영수필 확인서를 인쇄해서 보관합니다. 유효기간이 있으므로 잔금일 14일 이전에 하지 않도록 주의합니다. 영수필 확인서는 e-Form 최종 작성시 관련 정보를 입력해야 합니다.

■ 잔금일 서류 수령

매도인에게 받을 서류들.

• 매도용 인감증명서 : 매수인 정보가 정확하게(한글자라도 틀리면 안됨) 기입되었는지 확인.

• 주민등록초본 : 부동산등기 상의 소유자 주소와 현주소 같은지, 다르면 주소 변경 이력이 포함되었는지 확인.

• 등기필증 

• 매도인 인감도장 : 앞서 준비한 위임장에 날인합니다. 인감증명서와 일치하는 도장인지 확인.

부동산중개인에게 받을 서류들.

• 부동산거래신고필증 

• 계약서 사본 : 2부를 복사합니다.

■ 구청/시청 지적과 방문

다음의 두가지 서류를 발급 받습니다. 매도인의 주민번호를 적어서 신청하고 발급후 등기부 등본과 일치 여부를 확인합니다.(매도인의 주민번호가 나오도록 신청하려면 매도인이 직접 발급받던가, 위임장과 매도인 신분증 사본을 가지고 대신 떼어야 합니다. 그런데, 등기소에 따라서는 주민번호가 전부 나오도록 발급하는 것을 요구하지 않는 곳도 있습니다 - 미리 관할 등기소에 물어보는 것이 좋습니다)

• 토지대장 :
  대지권등록부와 매도인의 주민번호가 전부 나오도록 신청

• 건축물관리대장 :
  표제부와 전유부를 매도인 주민번호가 전부 나오도록 신청

■ 구청/시청 세무과 방문

취등록세 신고서를 견본대로 작성하고 부동산거래신고필증과 매매계약서와 함께 제출합니다. 취등록세 고지서를 받아서 구청/시청내 은행으로 이동합니다.

■ 구청/시청내 은행 방문

앞서 계산한 채권 매입 금액을 기반으로 "국민주택채권 매입신청서"를 작성합니다. 채권 할인을 위한 기술 항목은 아래와 같습니다.

• 주소 : 구매한 아파트의 주소

• 채권금액 : 앞서 계산한 만원 이상의 금액

• 매입용도 : 소유권이전

• 징구기관 :  e-Form에 입력한 등기소의 관할법원

• 채권보유여부 : 즉시매도

영수증에 있는 채권번호를 e-Form에 입력해야 하므로 영수증을 잘 보관하고, 취등록세를 납부하고 영수필 확인서를 잘 보관합니다.

■ 등기소 방문

앞서 진행한 모든 서류를 잘 챙겨서 관할 등기소를 방문합니다. 등기소에 비치된 e-Form 작성용 PC에서 앞서 준비한 서류들을 기반으로 해서 최종으로 확인 및 작성합니다.  등기소에 PC가 없다면 근처 PC방으로 가야 되겠죠!(미리 확인 필요) 신청서를 출력하여 신청인 날인후 아래의 순서로 편철해서 제출하면 됩니다. 이렇게 신청한 내역은 처리 상황을 인터넷으로 확인할 수 있습니다.

• 등기 신청서

• 등록세 영수필 확인서

• 위임장

• 매도자의 인감증명서

• 매도자의 주민등록초본

• 매수자의 주민등록등본

• 토지대장

• 건축물관리대장

• 매매계약서 원본

• 부동산매매계약신고필증 원본

• 등기권리증(등기필증)